Расчет корректировок методом парных продаж
Парная продажа – это продажа двух объектов, различающихся лишь по одному признаку, например, две идентичные квартиры на разных этажах. Предполагается, что именно расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка.
Рассмотрим самый простой вариант расчета корректировок методом парных продаж – расчет по одной паре аналогов. Определим корректировку на разницу в этаже и типе санузла.
Характеристики
Объекты
Площадь
Этаж
Цена продажи, тыс. руб.
Характеристики
Объекты
Пара
Цена продажи, тыс. руб.
Итоговая корректировка, тыс. руб.
Скорректированная цена, тыс. руб.
Количество пар, которое необходимо подобрать для расчета корректировки, ничем не регламентируется. Однако использование всего одной пары, скорее всего, не является вполне корректным – ряд источников, в частности С.В. Грибовский, предупреждает о ненадежности расчета поправок, полученных по одной паре продаж.
Рассмотрим пример расчета корректировки на этаж методом парных продаж на основе данных системы Estimatica.pro.
Пример. Расчет корректировки на этаж методом парных продаж в системе Estimatica.pro
Требуется: определить корректировку на этаж (1 этаж и средний)
1 этап. Подбор пар для расчета методом парных продаж
Сегмент рынка: жилая недвижимость
Системой было подобрано 64 пары аналогов. Аналоги каждой пары расположены в одном доме и расположены соответственно на первом и среднем этажах.
Характеристики
пара 1
пары 2-63
пара 64
Актуальность
Источник
Город
Адрес
ул. Кунарская, 16
Район
Пояс
Год постройки
Планировка
Комнаты
Материал стен
Этаж
1
4
1
4
Этажность
Площадь
Балкон/лоджия
Санузел
Мебель
Ремонт
Цена
Цена м2
2 этап. Статистическая обработка данных
1. По каждой паре определяется значение понижающей корректировки. Корректировка понижающая, так как предполагается, что квартиры на первом этаже стоят дешевле аналогичных квартир на средних этажах.
Характеристики
пара 1
пара 2
пары 3-63
пара 64
Цена
Цена м2
Понижающая корректировка
2. Вся совокупность корректировок обрабатывается статистическим методами. Определяются:
- среднее арифметическое значение;
- медиана – число, характеризующее выборку: ровно половина элементов выборки больше медианы, другая половина меньше медианы;
- мода – наиболее часто встречающее значение в выборке;
- среднеквадратическое отклонение по выборке – наиболее распространённый показатель рассеивания значений корректировок вокруг среднего арифметического значения;
- коэффициент вариации – отражает степень разбросанности значений корректировок;
- коэффициент осцилляции – отражает относительное колебание крайних значений корректировок в выборке вокруг средней;
- доверительный интервал – с определенной вероятностью содержит неизвестное значение корректировки. Чем шире интервал, тем выше неточность. Определяется следующим образом: минимальное значение - из медианы вычитается среднеквадратическое отклонение (далее как СКО); максимальное значение – к медиане прибавляется СКО.
Среднеквадратическое отклонение по выборке
Рис. 1. Выборка корректировок:
Основным показателем, характеризующим однородность данных, является коэффициент вариации. В статистике принято считать, что, если значение коэффициента менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Мы видим, что выборка корректировок однородна, так как коэффициент вариации составляет 8,99%.
3. Выборка очищается от экстремумов – оставляются только те значения корректировок, которые попадают в доверительный интервал. Таким образом, формируется новая выборка очищенных корректировок.
Рис. 2. Выборка очищенных корректировок:
4. Для очищенной выборки в целях проверки снова рассчитываются значения:
Среднеквадратическое отклонение по выборке
Коэффициент вариации снизился, также уменьшился коэффициент осцилляции – теперь он составляет 13.30%, что удовлетворяет общепринятому требованию к его величине: на практике считается приемлемым, если коэффициент осцилляции поправки не превышает 15-20%.
3 этап. Итоговое значение корректировки
Таким образом, итоговая корректировка определяется на основании только тех данных, которые попадают в определенный диапазон значений. То есть интервал сужается, чтобы выборка получилась более однородной.
Поскольку очищенная выборка удовлетворяет требованиям к коэффициентам вариации и осцилляции, итоговым принимается значение корректировки, равное медиане – 0,91.